Vendre sa maison avec ou sans courtier?

27 février 2023 13H01 Mise à jour 27 février 2023 13H01

La vente d’une maison est une transaction importante qui ne doit pas être faite à la va-vite. Qu’on décide de faire affaire avec un agent immobilier ou de vendre par soi-même, il est important de bien se préparer. Voici donc différents éléments à considérer.

La vente avec courtier immobilier

Au Québec, le métier de courtier immobilier est encadré par la loi et par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Tous les courtiers immobiliers doivent avoir réussi une formation et détenir un permis de courtage immobilier pour avoir le droit de pratiquer ce métier. Pour plusieurs, faire appel à un courtier représente une solution sensée, car il agira à titre d’intermédiaire entre l’acheteur et nous lors de la transaction, ce qui nous garantit une paix d’esprit.

Comment le choisir?

1. On s’assure que le courtier détient un permis de pratique valide. Pour cela, il suffit de consulter le Registre des titulaires de permis sur le site de l’OACIQ (oaciq.com). On peut aussi aller voir du côté du Registre des décisions disciplinaires pour savoir s’il a des antécédents disciplinaires. Dans l’affirmative, il vaut peut-être mieux user de prudence ou chercher un autre courtier.

2. On opte pour un courtier qui connaît notre quartier. S’il connaît bien notre municipalité, notre courtier sera plus à même d’évaluer correctement le prix de notre maison, mais aussi de répondre aux questions des acheteurs quant à la proximité des écoles, des parcs, des centres commerciaux, de la sécurité du secteur, etc.

3. On vérifie le temps qu’il met à vendre les maisons qui lui sont confiées. Cela demeure un bon indicateur de performance et nous donnera une idée de la période pendant laquelle notre maison sera sur le marché.

4. On demande des références à des gens de notre municipalité. Amis, parents, voisins et membres de la communauté peuvent nous recommander des professionnels de l’immobilier dignes de confiance. Si on ne connaît personne dans notre entourage qui ait vendu sa maison récemment, on peut s’informer sur le site Spotted de notre ville.

5. On lui demande son plan marketing. L’agent doit pouvoir nous dire quel montant il prévoit dépenser pour annoncer notre maison, sur quels médias, à quelle fréquence, s’il prévoit faire des portes ouvertes et comment il tentera de se démarquer de la concurrence dans les hebdos locaux.

Avantages et inconvénients

Les avantages

Une évaluation juste de notre maison. Déterminer le prix de vente d’une propriété nécessite une étude de marché sérieuse en fonction de notre secteur et dénuée d’émotions, car il faut se le dire, quand on a des souvenirs attachés à notre maison, il est facile d’en surévaluer le prix.
La tranquillité d’esprit. Parce que le courtier immobilier se charge de toutes les étapes, on n’a à se soucier de rien.
Des conseils avisés. Il pourra nous aider à prendre la meilleure décision lors d’une offre d’achat et de diverses demandes de la part des acheteurs.

Les inconvénients

Le paiement d’une commission. On devra débourser un montant substantiel à la vente de notre maison, car la commission se situe entre 4 et 7 % de la valeur de la vente.
Un contrat d’une durée déterminée. Lorsqu’on choisit un courtier, on est lié à lui par contrat, lequel stipule que seul notre courtier peut vendre notre maison pour la durée du contrat indiquée sur le document (3 mois, 6 mois, 12 mois), à moins qu’on ait signé un contrat de courtage non exclusif, c’est-à-dire qu’on peut trouver un acheteur et que, dans un tel cas, le taux de la commission sera inférieur à celui indiqué sur le contrat.
Une mésentente possible. On ne s’entend pas toujours bien avec notre courtier, et il peut survenir des frictions avec lesquelles on devra composer pour la durée du contrat.

Son rôle

Il doit évaluer la valeur de notre maison en fonction du marché environnant, soit en comparant les maisons similaires à la nôtre dans notre secteur et leur prix affiché (ou leur prix de vente). Une fois qu’il a établi sa valeur de mise en marché, il ira de quelques conseils pour nous aider à trouver un acheteur plus rapidement (il pourrait, par exemple, nous suggérer de faire du home staging ou d’effectuer certaines réparations).
Il fera ensuite appel à un photographe professionnel pour prendre des photos de notre propriété, puis il rédigera une description de notre maison. Il publiera son inscription dans une base de données immobilières.
Il lui faut ensuite commercialiser notre maison, soit faire son marketing sur différentes plateformes comme notre journal local, les médias sociaux (certains courtiers utilisent aussi Kijiji et LesPAC).
Bien sûr, un des rôles importants du courtier est de planifier des visites de notre maison en fonction de nos disponibilités et de celles des acheteurs et de leur agent, et parfois d’organiser des portes ouvertes pendant la fin de semaine.
Lorsqu’une offre est faite, il doit nous la présenter et rédiger la contre-offre s’il y a lieu.
Très souvent, une inspection est demandée de la part des acheteurs, conditionnelle à l’achat, et le courtier doit y être présent.
Une fois le rapport d’inspection obtenu, s’il y a des problèmes constatés par l’inspecteur en bâtiment, notre agent examinera en détail les réparations demandées et nous aidera à décider lesquelles devraient être effectuées à nos frais et lesquelles seront à la charge de l’acheteur.
Et si tout va bien et que l’offre est acceptée, notre courtier sera responsable de coordonner la date et l’heure de rencontre chez le notaire pour que l’acte de vente soit signé et la transaction, finalisée.

La vente sans intermédiaire

Au Québec, plusieurs propriétaires vendent leur maison sans retenir les services d’un agent immobilier, car la commission est assez substantielle (pour une propriété de 250 000 $, on devra débourser environ de 10 000 $ à 17 500 $). Or vendre sa maison soi-même peut se révéler une expérience éprouvante, car il faudra y consacrer beaucoup de temps afin de s’occuper des tâches mentionnées dans le rôle de l’agent immobilier. Mais si cela demeure notre choix...

Pour mieux négocier

1. On fait appel à un évaluateur agréé. Évaluer la valeur marchande de notre maison est difficile, mais c’est une étape cruciale, car si on détermine un prix trop élevé, on fera fuir les acheteurs potentiels, alors que s’il est trop bas, on vendra rapidement, mais on perdra beaucoup d’argent. Pour une maison unifamiliale, le coût de l’évaluation immobilière est d’environ 500 $. Mais le rapport d’évaluation qui nous sera remis est très important, car il nous servira lors de la négociation de la vente de notre maison avec un acheteur.

2. On fait inspecter notre maison avant de la mettre sur le marché. Bien que ce ne soit pas obligatoire de faire appel à l’expertise d’un inspecteur en bâtiment pour évaluer l’état de notre propriété avant de la mettre en vente, cela peut nous éviter bien des maux de tête quand viendra le temps de négocier son prix, car on aura un bilan honnête de notre bien. Le rapport qui nous sera remis servira à appuyer nos arguments de vente et nos négociations pendant la transaction. Et, bien sûr, si certains travaux mineurs sont mentionnés dans le rapport, il vaut parfois mieux les faire avant la mise en vente, d’une part, pour démontrer notre bonne foi et, d’autre part, pour éviter de décourager des acheteurs si la liste s’avère longue.

Préparer notre maison

Avant de prendre des photos de l’extérieur et des pièces, il est essentiel de mettre notre maison sur son trente-et-un, ce qui signifie qu’on doit la rendre attrayante aux yeux des autres. Cette étape est parfois difficile, car on s’est habitués à voir notre maison avec ses qualités et ses défauts, et il nous est parfois impossible de la voir avec un regard neuf. C’est là qu’on devrait faire appel à une styliste d’intérieur pour obtenir des conseils en vue d’améliorer le look de notre maison et de la rendre plus attrayante. Bien sûr, il nous en coûtera environ 400 $, mais on obtiendra des recommandations tant pour le réaménagement de l’espace que pour corriger quelques défauts de notre maison qui pourraient rebuter des acheteurs. De l’avis des experts, home stager une propriété avant de la vendre facilite très souvent la vente, car elle est présentée sous son meilleur jour.

Préparer nos documents

Il faut avoir certains documents en main lors de la vente d’une maison, dont un certificat de localisation récent qui nécessitera l’embauche d’un arpenteur-géomètre. Un tel certificat coûte environ 1400 $ pour une maison unifamiliale en milieu urbain, mais il est essentiel à la transaction. On aura aussi besoin d’une copie de notre compte de taxes, des copies du rapport d’évaluation ou d’inspection, les factures de chauffage et d’électricité, les factures des travaux de rénovation récents, les garanties transférables (toiture, fenêtres, thermopompe, etc.) et la déclaration du vendeur dûment remplie.

Se préparer aux visites

Il est suggéré d’enregistrer un nouveau message d’accueil sur notre boîte vocale pour inviter les visiteurs à laisser un message. Il sera évidemment important de rappeler dans la journée pour organiser une visite.

Rédiger la promesse d’achat avec minutie

Sans agent immobilier, il nous reviendra de rédiger la promesse d’achat avec soin, car si on omet des éléments, cela pourrait nous mettre dans le pétrin... Par exemple, l’offre d’achat écrite doit comporter de nombreux renseignements, dont ceux sur le vendeur et l’acheteur, le prix d’achat, les biens mobiliers compris dans la vente (les électroménagers, les luminaires, etc.), la date de signature de l’acte chez le notaire, la date de prise de possession, la date de transfert du droit de propriété, l’étendue de la garantie de qualité (garantie légale), etc. La promesse d’achat peut aussi être rattachée à certaines conditions, telles l’obtention d’un financement hypothécaire par l’acheteur, la disponibilité des lieux pour une inspection professionnelle, la possibilité de construire un garage ou une annexe, ou encore la vente de la propre maison de l’acheteur. Ce n’est donc pas une étape à prendre à la légère, car chaque point qui n’est pas rempli adéquatement peut devenir litigieux. Pour avoir l’esprit en paix, il est recommandé de consulter un notaire pour qu’il révise notre promesse d’achat. Les honoraires tournent autour de 400 $, mais il s’agit davantage d’un investissement que d’une dépense.

Faire notre marketing

Pour bien mettre sa propriété en valeur, il faut prendre de belles photos. Si on n’est pas un expert en la matière, on engage un photographe qui, pour environ 500 $, la prendra en photo sous ses meilleurs angles. Quand on vend une maison, il faut la rendre visible aux acheteurs. On doit donc l’annoncer sur des sites Internet comme Kijiji, LesPAC et Publimaison. C’est là que nos photos professionnelles prendront toute leur valeur. Et si on vend pendant l’hiver, on ajoutera quelques photos prises en été pour que l’acheteur potentiel puisse voir l’aménagement paysager. On aura aussi besoin de mettre une pancarte en façade, de payer pour de la publicité dans notre journal local et, bien sûr, d’en faire la promotion sur nos réseaux sociaux.

Avantages et Inconvénients

Les avantages

Un meilleur profit. Sans commission à payer, on aura plus d’argent dans nos poches, pourvu que notre maison soit affichée au juste prix et que la négociation se soit bien déroulée.
Un processus sans pression. Évidemment, quand on a un courtier et que ce dernier est payé à commission, il peut exercer des pressions pour qu’on accepte la première offre d’achat, ce qui n’est pas le cas si on vend par nous-même. Aussi, c’est nous qui décidons du moment des visites.

Les inconvénients

Un grand investissement de temps et d’énergie. On devra veiller à toutes les étapes de l’opération, de la planification à la conclusion de la vente, ce qui est plutôt exigeant.
Une négociation parfois ardue. Il peut être difficile de recevoir des commentaires négatifs sur notre propriété et de faire affaire avec des acheteurs revendicateurs qui négocient de façon féroce. Comme on n’a pas de courtier immobilier pour jouer le rôle d’intermédiaire et de négociateur, il faudra apprendre à se détacher émotivement de la transaction et accepter de perdre une offre d’achat en l’absence d’arguments solides.

Home staging: ça veut dire quoi?

Photo: Shutterstock

Pour intéresser des acheteurs, notre maison doit être présentée sous son meilleur jour. Selon la situation, une styliste d’intérieur pourrait y aller de divers conseils pour la rendre plus attrayante:

Procéder au grand ménage de la maison et épurer chaque pièce (il sera parfois nécessaire de mettre certains meubles en entreposage pour aérer les pièces encombrées et les rendre plus spacieuses à l’œil);
Retirer les photos de famille et les accessoires inutiles comme les bibelots et les plantes;
Repeindre les murs défraîchis ou aux couleurs vives (il semble qu’il soit préférable de peindre nos murs en blanc lors de la vente d’une maison, car cette couleur s’agence avec n’importe quel décor et permet donc à des acheteurs pressés de s’installer sans devoir repeindre en emménageant);
Réparer les défauts apparents et qui donnent une mauvaise image à notre maison comme une poignée de porte brisée, un trou dans le mur, une latte de plancher manquante, un robinet qui fuit, etc.;
Préparer la maison pour des visites. Pour rendre notre maison attirante, il est important de laisser entrer la lumière du jour et, pendant une journée grise, d’allumer des lumières. Si on a un foyer, on fait un feu. Sur le plan des odeurs, il semble qu’une maison qui sent bon la tarte aux pommes, le gâteau, le pain frais ou la soupe aux légumes ait un effet plus favorable sur des acheteurs. Et pour finir, il est recommandé de mettre une musique d’ambiance relaxante en sourdine.

Photo: Shutterstock

Comment savoir si notre prix est trop élevé...

Si, au bout de quelques semaines, on ne reçoit aucune demande de visite, c’est peut-être parce que notre annonce n’est pas adéquate. Il faudra revoir sa description et ses photos. Et si, malgré les changements apportés, elle n’attire pas plus de visiteurs, c’est signe qu’il faut revoir notre prix, car il semble trop élevé.
Si on reçoit des visiteurs, mais aucune offre d’achat, c’est peut-être que le prix demandé est trop élevé par rapport au produit (notre valeur affective pour notre maison peut parfois biaiser notre jugement sur sa valeur réelle) ou parce qu’il y a un problème majeur avec notre bien qui fait fuir les acquéreurs (de gros travaux à prévoir, la proximité d’une autoroute, d’une voie ferrée ou d’un aéroport). Une fois de plus, il faudra probablement réévaluer notre prix de vente.
Si on ne reçoit que des offres beaucoup plus basses que le prix demandé, c’est possible qu’on ait surestimé sa valeur et que les acheteurs ne soient pas prêts à payer autant pour l’achat de notre bien.

Vente sans garantie légale, c’est quoi?

Au Québec, la loi stipule qu’à la vente d’une propriété, le vendeur garantit la validité du titre de propriété ainsi que la qualité de l’immeuble. Mais on peut aussi faire abstraction de cette règle et vendre «sans garantie légale de qualité», ce qui signifie qu’en cas de vice caché ou de problème de construction quelconque, l’acheteur n’aura aucun recours possible contre nous, à moins qu’on n’ait pas agi de bonne foi, comme le demande l’article 1375 du Code civil du Québec. Or, si cela achète la paix d’esprit, il faut savoir que la vente d’une maison sans garantie légale fait diminuer sa valeur marchande de 8 à 11 %. Ainsi, une maison de 350 000 $ se vendrait de 28 000 $ à 38 500 $ moins cher.

Est-ce payant de rénover avant de vendre?

Photo: Shutterstock

Évidemment, plus une maison est attrayante, plus elle a de chances de se vendre rapidement. Mais toutes les rénovations n’ont pas le même potentiel de rentabilité et, avant de se lancer dans des travaux, il vaut mieux savoir lesquelles seront payantes.

Taux de rentabilité lors de la vente